在多年的稅務(wù)管理實踐中，筆者發(fā)現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)納稅的可能性很多。一些房地產(chǎn)企業(yè)希望通過各種準(zhǔn)備達到少繳稅的目的。出乎意料的是，一些準(zhǔn)備工作因為中小企業(yè)不理解或者理解政策有錯誤，違反了如何合理避稅的規(guī)定。為此，本文對房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)在稅收和會計方面存在的問題進行了總結(jié)和研究，以幫助房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)防范這些問題
可能性的目標(biāo)。
未完成產(chǎn)品的“預(yù)收款”申報的營業(yè)稅較少
房地產(chǎn)公司銷售未完工產(chǎn)品收到買家“預(yù)付款”怎么申報繳納營業(yè)稅？營業(yè)稅的繳納周是哪一周？《營業(yè)稅組織法》第十二條明確規(guī)定:“營業(yè)稅納稅責(zé)任發(fā)生的周，是提供應(yīng)稅勞務(wù)進行納稅、轉(zhuǎn)讓或者出售資產(chǎn)、收到營業(yè)收入現(xiàn)金或者取得如何合理避免營業(yè)收入現(xiàn)金的證據(jù)之日。中華人民共和國國務(wù)院財政、
除部門另有規(guī)定外，以此類規(guī)定為準(zhǔn)?；谶@一明確規(guī)定，房地產(chǎn)公司出售未完成的產(chǎn)品，與買方簽訂“社區(qū)銷售合同”，收取通過“預(yù)收款”過程獲得的所有銷售或預(yù)購收入，并確認收入的已實現(xiàn)部分轉(zhuǎn)入“銷售”，每月按照“預(yù)收款”的信用累計額申報支付
。
但是在實踐中，一些房地產(chǎn)公司在銷售未完成產(chǎn)品時，往往會申報銷售未完成項目
計稅基礎(chǔ)與保費中記錄的應(yīng)納稅所得額不完全一致，即“預(yù)收賬款”的月貸方金額與營業(yè)稅申報表中反映的營業(yè)稅計稅基礎(chǔ)不完全一致，賬戶與報表存在差異，有的一個月少報，有的一個月多報。似乎銷售未完成產(chǎn)品取得的“預(yù)收款”都是非法繳納的營業(yè)稅，屬于拖延繳納營業(yè)稅的行為，將面臨財務(wù)檢查的可能。
比如某房地產(chǎn)，公司先后開發(fā)了A、B、C、D四個大型住宅小區(qū)，前三個項目已經(jīng)完成，D項目尚未完成。房地產(chǎn)公司開發(fā)的四個項目位于三區(qū)，營業(yè)稅每月向三區(qū)稅務(wù)機關(guān)申報繳納。稅務(wù)機關(guān)檢查了房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011年至2013年的繳納情況，財務(wù)檢查員通過Excel將房地產(chǎn)公司的月度“預(yù)收款”貸方金額與營業(yè)稅納稅申報表進行核對，發(fā)現(xiàn)該公司D項目申報的營業(yè)稅計稅依據(jù)與保費中記錄的應(yīng)納稅所得額不完全一致，即賬表不一致，有的月少報，有的月多報，截至2013年12月累計少報應(yīng)納稅所得額。根據(jù)《營業(yè)稅組織法》的明確規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)對該房地產(chǎn)公司少申報應(yīng)稅收入的營業(yè)稅及附加予以追繳，并按照《稅收征收管理的必要性》及其法律法規(guī)的相關(guān)明確規(guī)定征收滯納金。
收取購房定金和未申報繳納營業(yè)稅
《營業(yè)稅組織法》法律法規(guī)第二十五條明確規(guī)定:“納稅義務(wù)人轉(zhuǎn)讓農(nóng)用地所有權(quán)或者出售資產(chǎn)，采用預(yù)付款方式的，支付責(zé)任發(fā)生的周為收到預(yù)付款之日。”此外，《商務(wù)部關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答(第一部分)〉的通知》(國稅函發(fā)〔1995〕156號，以下簡稱國稅函發(fā)〔1995〕156號)明確規(guī)定，農(nóng)業(yè)土地所有權(quán)的稅務(wù)轉(zhuǎn)讓或者資產(chǎn)出售采用預(yù)付款方式的，付款責(zé)任發(fā)生在收到預(yù)付款之日。本條例中的“預(yù)付款”包括預(yù)付款。
基于上述稅收制度，公司向開發(fā)商收取的房地產(chǎn)保證金必須非法繳納營業(yè)稅。但在一些房地產(chǎn)中，公司將收取的購房定金仍列在“其他應(yīng)付款”的會計項目中，但不申報營業(yè)稅，這也是一種拖延納稅的行為，將面臨財務(wù)檢查的可能性。
比如某房地產(chǎn)公司收到購房定金時的會計處理就是如何合理避稅:支票(利息)、貸款:其他應(yīng)付款-定金。簽訂協(xié)議并收到首付款的賬務(wù)處理為:支票(利息)、其他應(yīng)付款-存款、貸款:預(yù)付款-房款。經(jīng)財務(wù)檢查行政機關(guān)核實，甲公司僅對“預(yù)收賬款”科目中包含的預(yù)購收入進行申報繳納營業(yè)稅，已收定金但未結(jié)轉(zhuǎn)至“預(yù)收賬款”的2800萬元收入記入“其他應(yīng)付款——存款”科目貸方，未申報繳納營業(yè)稅。根據(jù)《營業(yè)稅組織法》等法律法規(guī)第二十五條和國稅函發(fā)〔1995〕156號文件規(guī)定，財務(wù)檢查行政機關(guān)作出如下處罰決定:公司未結(jié)轉(zhuǎn)售房定金收入2800萬元的“預(yù)付款”，補繳營業(yè)稅并加征滯納金，并處以0.5倍罰款。