在1月18日的“金鳳凰2014全球中國房地產(chǎn)峰會”上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)副董事長趙紫陽調(diào)侃說，房產(chǎn)稅作為CPPCC新法批準(zhǔn)的新增值稅，需要對房地產(chǎn)制造項目和控股項目分配原有的稅收。
這不僅引起了人們對房地產(chǎn)稅的關(guān)注，也讓人們對中國各種與房地產(chǎn)相關(guān)的項目所帶來的稅費(fèi)產(chǎn)生了懷疑。
到目前為止，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)了哪些稅費(fèi)？一套房子的價格有多少是用來交稅費(fèi)的？房產(chǎn)稅征收后，房屋原附帶的土地出讓金和稅費(fèi)是否需要變更或清理？
徐立偉(筆名)曾經(jīng)是安陽市中小企業(yè)的經(jīng)理，3年多前開始涉足房地產(chǎn)開發(fā)。1月17日，法治周末記者問及他的開發(fā)項目要交多少稅費(fèi)時，他感慨道:“要交的稅費(fèi)太多了。一時半會兒說不清楚。我只想看看周末，詳細(xì)報道一下?！?/p>
經(jīng)過周末兩天的精心準(zhǔn)備，1月20日，徐立偉向記者講述了房地產(chǎn)開發(fā)步驟中的稅費(fèi)產(chǎn)生成本。
后期土地出讓金僅次于石頭的支出。取得產(chǎn)權(quán)所有權(quán)后，按照3%至5%的稅率繳納契稅。房地產(chǎn)開發(fā)占用耕地的，應(yīng)按占用耕地總面積繳納耕地占用稅。同時，必須按照被占土地的級別和總面積繳納
。
進(jìn)入檢測階段后，涉及3%稅收的增值稅，以及城市維護(hù)建設(shè)工程稅、教育費(fèi)附加，按建設(shè)合同金額的0.03%征稅。
項目完成后，將進(jìn)入下一階段的銷售。對于中小企業(yè)，也要按銷售額的5%繳納增值稅；如果在銷售步驟中價值增加，則需要支付
增值稅實行超額累進(jìn)稅率，比稅率低30%，比稅率低60%。此外，還有稅收，
財產(chǎn)稅等。
記者收到的徐立偉《項目行政事務(wù)、基礎(chǔ)與管理休閑娛樂票價統(tǒng)計表》也顯示，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，每個項目都涉及大量費(fèi)用，如調(diào)查費(fèi)、房地產(chǎn)價格評估費(fèi)、建筑垃圾處理費(fèi)、市政當(dāng)局公共設(shè)施費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等。，涉及房管局、城管局、深圳市政府等10余家機(jī)構(gòu)。
徐莉最佳估計，10多項稅收和20多項費(fèi)用占房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)成本的15%至20%。早在2008年，全省房地產(chǎn)商會就對中國中小房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行了實地調(diào)查，實地調(diào)查結(jié)果基本支持了徐立偉的感受。
本次實地考察報告指出，在房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)發(fā)展中，土地生產(chǎn)成本與必要生產(chǎn)成本的比例低至58.2%，是最重要的樞紐，房地產(chǎn)稅低且不斷增加，其中房地產(chǎn)中小企業(yè)稅占成本的26.06%。經(jīng)統(tǒng)計，調(diào)查報告指出，在項目總費(fèi)用中，流入中央政府的部分(土地生產(chǎn)成本稅合計)占26.06%
一旦進(jìn)入銷售程序，作為客戶會面臨哪些稅收？
上海大型房地產(chǎn)公司YG新世界發(fā)展高級顧問呂大中(筆名)對《法治周末》記者表示，如果你購買的是一個合理的節(jié)稅小區(qū)，購房者要按房價的1%至3%繳納契稅和債券登記費(fèi)。
合理節(jié)稅如果買二手房，還需要繳納契稅和成交價0.05%的稅。2013年《新中國五條》出臺后，自有住房轉(zhuǎn)賣按轉(zhuǎn)讓收入的20%征收所得稅。但盧大中告訴記者，由于購房者和開發(fā)商的威望不平等，開發(fā)商繳納的增值稅和所得稅一般都轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。
胡，上海交通大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商務(wù)學(xué)院稅務(wù)系講師，多年來一直關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的納稅情況。他告訴《法治周末》記者，上述全省房地產(chǎn)商會的調(diào)查報告基本反映了金融業(yè)生產(chǎn)成本的納稅情況，這些稅費(fèi)最終是通過房產(chǎn)價格由客戶承擔(dān)的。
隨著房價的上漲，中央政府出臺了限購、提高二套房首付利率等政策來調(diào)控房價。2010年，房產(chǎn)稅作為抑制購房投機(jī)需求、增加投資者持有和生產(chǎn)成本的一種方式，開始走向后臺。2011年底，根據(jù)中華人民共和國國務(wù)院第136次大會的信念，天津和成都相繼重啟房產(chǎn)稅改革制度。
但從一開始，體制改革的財產(chǎn)稅的合法性就受到了極大的質(zhì)疑:中華人民共和國國務(wù)院將第一屆全國人民代表大會授予的行政權(quán)移交給了大多數(shù)中央政府；體制改革的房產(chǎn)稅是對一個人自住的房子征收的，超出了房產(chǎn)稅組織法的范圍。
十八屆四中全會決定提出“加快房地產(chǎn)稅法改革，積極推進(jìn)改革”。中國稅收政治執(zhí)行董事、北京大學(xué)法學(xué)院財稅法研究所副所長石全文對《法治周末》記者表示，這一提法回應(yīng)了房產(chǎn)稅征收的正當(dāng)要求。
然而，許多行業(yè)對房產(chǎn)稅提出了反對意見。趙紫陽認(rèn)為中國不應(yīng)該開征房產(chǎn)稅，因為中國的土地不是個人所有，房屋所有權(quán)只有70年?！爸醒胝绻_征房產(chǎn)稅，就必須有一個替代政策，就是取消土地使用稅、耕地占用稅等增值稅，然后把這些納入房產(chǎn)稅，這樣總稅率就不會提高。讓買受人在收取土地出讓金后繳納房產(chǎn)稅是合理的?！?/p>
對此，石全文告訴記者，土地出讓金、相關(guān)稅費(fèi)都是中央財政收入的方式，各有其合法性和正當(dāng)性。但他也強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)對工商業(yè)至關(guān)重要，還應(yīng)考慮三者的配置比例，避免合理的重復(fù)征收。
徐立偉依然關(guān)注房產(chǎn)稅的法律和推廣。他告訴法治周末記者，今天的房價已經(jīng)很高了。如果部分稅收不完全減免和增加，租房的負(fù)擔(dān)會更重。
根據(jù)石的全文，“現(xiàn)行房產(chǎn)稅，一個城市的土地使節(jié)稅和使用稅合理，而且土地稅稅率可以合并”。
根據(jù)客戶應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)政策變化的經(jīng)驗，盧大中向記者提出了開征房地產(chǎn)稅的擔(dān)憂:“如果一個良好的制度保證了合理的節(jié)稅，房地產(chǎn)稅的稅率很可能會轉(zhuǎn)嫁給購房者，從而允許推高房價?！?/p>
胡認(rèn)為，從房產(chǎn)稅到“房產(chǎn)稅”，這不僅僅是一個字的區(qū)別。“房產(chǎn)稅只是一個制度，而不僅僅是增值稅。它包括五種稅收制度:開發(fā)、交易和持有。三個項目的稅率應(yīng)根據(jù)法律要實現(xiàn)的目標(biāo)進(jìn)行適當(dāng)?shù)膮f(xié)調(diào)和平衡。”。