隨著國(guó)際會(huì)計(jì)制度的巨大變化，就財(cái)產(chǎn)稅而言，房地產(chǎn)的原始價(jià)值在財(cái)務(wù)審計(jì)中有所不同。同時(shí)，金融和稅收對(duì)房地產(chǎn)原值的規(guī)定不同，考驗(yàn)著房產(chǎn)稅征收的準(zhǔn)確性。
財(cái)務(wù)審計(jì)中房地產(chǎn)原始價(jià)值的演變與差異
第一階段:1986年制定《房產(chǎn)稅組織法》時(shí)，企業(yè)主要是國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、國(guó)有企業(yè)等。，而土地的所有權(quán)一般都是無(wú)償劃撥，或者無(wú)償提供，或者由國(guó)家出租或者自發(fā)出租，并且土地生產(chǎn)成本計(jì)入財(cái)產(chǎn)的原始價(jià)值相對(duì)較低。此時(shí)《房產(chǎn)稅組織法》中的房產(chǎn)原值明細(xì)與之前會(huì)計(jì)中的完全一致。對(duì)于所有征收房產(chǎn)稅的企業(yè)來(lái)說(shuō)，稅負(fù)大致相同，充分體現(xiàn)了公平的稅收標(biāo)準(zhǔn)。
第二階段，隨著改革的深入，企業(yè)私有化，集體企業(yè)轉(zhuǎn)型，促使企業(yè)投資者確認(rèn)投入企業(yè)的土地權(quán)利，確定土地價(jià)值。根據(jù)2001年實(shí)施的新《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)明確規(guī)定，此時(shí)的財(cái)務(wù)審計(jì)有兩個(gè)劃分:一是確認(rèn)土地價(jià)值為資產(chǎn)，但由于沒(méi)有追加項(xiàng)目，企業(yè)很難確認(rèn)土地價(jià)值為房地產(chǎn)原值；另一類是有新項(xiàng)目的企業(yè)，首先確認(rèn)土地價(jià)值為資產(chǎn)。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目借助土地建成自用時(shí)，土地所有權(quán)的溢價(jià)價(jià)值將轉(zhuǎn)移到在建項(xiàng)目的建設(shè)和生產(chǎn)成本中，竣工項(xiàng)目將轉(zhuǎn)移到人民幣——房地產(chǎn)的原值。以上兩個(gè)條件的出現(xiàn)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)原值的差異。同時(shí)，由于征地可能不同，有的按風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估份額核算，有的按逾期土地出讓金核算，可能會(huì)造成同一土地上同一類型房產(chǎn)的原值差異較大。
第三階段，國(guó)家于2007年修訂了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及其應(yīng)用手冊(cè)規(guī)定1 .企業(yè)購(gòu)建自有房產(chǎn)，土地價(jià)值仍計(jì)入房產(chǎn)價(jià)值，土地價(jià)值單獨(dú)確認(rèn)為資產(chǎn)；2.如果企業(yè)中每個(gè)人民幣樞紐都有不同的壽命或以不同的方式為企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供個(gè)人利益，并從金融避稅的角度應(yīng)用不同的折舊率或折舊方法，則企業(yè)應(yīng)分別確認(rèn)每個(gè)金融避稅樞紐為參賽人民幣，如中央空調(diào)整、廣義房地產(chǎn)的電梯等；3.住宅、裝飾裝修等人民幣擴(kuò)建項(xiàng)目的后續(xù)支出分為資本化后續(xù)支出和間接后續(xù)支出。資本化的后續(xù)支出計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，間接后續(xù)支出計(jì)入當(dāng)期。
從上文中提到的下一階段第二、三次財(cái)務(wù)避稅的情況可以看出，由于各種會(huì)計(jì)制度執(zhí)行的國(guó)際準(zhǔn)則不同，以及兩者之間的銜接問(wèn)題，導(dǎo)致不同會(huì)計(jì)制度的企業(yè)在計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)原值時(shí)存在差異，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)的溢價(jià)不動(dòng)產(chǎn)原值與應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)原值不完全一致。
財(cái)產(chǎn)稅計(jì)稅方法的變化及需要注意的問(wèn)題
司法部，國(guó)家研究所
我局《關(guān)于殘疾人就業(yè)城市土地使用稅難點(diǎn)問(wèn)題的通知》(稅〔2010〕121號(hào))明確規(guī)定，無(wú)論房地產(chǎn)原值如何審核，房地產(chǎn)原值都要包含租金，包括取得土地所有權(quán)所支付的價(jià)款和開(kāi)發(fā)土地的成本。同時(shí)文件明確規(guī)定，宗地違法建筑小于0.5的，土地總面積按該房產(chǎn)占地面積的2倍計(jì)算，并相應(yīng)確定計(jì)入該房產(chǎn)原值的租金。本文件的實(shí)質(zhì)是法律法規(guī)中各類企業(yè)應(yīng)稅房地產(chǎn)的原值，這是對(duì)現(xiàn)行新“企業(yè)”的變更
《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《中小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》對(duì)土地價(jià)值和應(yīng)稅房地產(chǎn)原值的差異進(jìn)行了核算，消除了由于會(huì)計(jì)制度不同導(dǎo)致應(yīng)稅房地產(chǎn)原值不同而導(dǎo)致的稅率不公平的問(wèn)題。
不同會(huì)計(jì)制度的企業(yè)都善于確認(rèn)房地產(chǎn)的原始價(jià)值
1.實(shí)施新的“企業(yè)”
“并擁有各類公司和企業(yè)的土地所有權(quán)。土地價(jià)值具體，額度記錄在“資產(chǎn)-土地所有權(quán)”科目。對(duì)于2011年及以后批準(zhǔn)的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)原值，在違法建筑高于0.5的情況下，應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)原值為“人民幣-私房”、“人民幣-中央空調(diào)整”、“人民幣-電梯”、“資產(chǎn)-土地所有權(quán)”等課程原值溢價(jià)合計(jì)數(shù)。違法建筑少于0.5的，按照該物業(yè)占地面積的2倍計(jì)算總用地面積，并相應(yīng)確定計(jì)入該物業(yè)原值的租金。
2.執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《中小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》并擁有土地所有權(quán)的企業(yè)。一般情況下，土地價(jià)值只能按照企業(yè)房地產(chǎn)與建筑物及其他土地附著物的價(jià)值比例計(jì)入房地產(chǎn)原值或建筑物價(jià)值。根據(jù)新納稅計(jì)算的需要，按照違法建筑高于0.5、違法金融避稅建筑低于0.5計(jì)算應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)原值，并核定2011年及次年應(yīng)納稅額
。
3.經(jīng)營(yíng)管理租賃其他企業(yè)房地產(chǎn)和土地的企業(yè)。出租人應(yīng)當(dāng)對(duì)出租的房地產(chǎn)和土地分別以上述兩種方式確認(rèn)應(yīng)稅房地產(chǎn)的原值。但無(wú)論執(zhí)行哪種企業(yè)會(huì)計(jì)制度，根據(jù)執(zhí)行的會(huì)計(jì)制度確認(rèn)的“人民幣-私房”財(cái)務(wù)避稅的入賬價(jià)值并無(wú)差異，只需注意是否有中央空調(diào)整或電梯等附件單獨(dú)定價(jià)，不屬于私房。
相似管理方法中的稅務(wù)問(wèn)題及解決方案
1.對(duì)于純租賃土地，承租人應(yīng)如何根據(jù)自身需要計(jì)算在土地上建造房屋等附著物的稅費(fèi)？由于土地和私房屬于不同的支付主體，承租人建造私房的實(shí)際成本不包括土地價(jià)值，稅率比自住房地產(chǎn)和土地輕。但是，由于出租人在土地上沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)，土地價(jià)值被記錄在“資產(chǎn)”科目中，不支付
有必要開(kāi)征新的房產(chǎn)稅，但不具體說(shuō)明如何對(duì)這種情況征稅。在實(shí)踐中，根據(jù)新稅的本質(zhì)，取得的土地所有權(quán)的價(jià)值應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)的原值。為取得土地所有權(quán)所支付的地價(jià)，應(yīng)作為租賃人在租賃土地上建造的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)原值的樞紐，以避免稅率不公平。
2.出租房地產(chǎn)和土地時(shí)，承租人在出租土地上建房或擴(kuò)建原房地產(chǎn)時(shí)，如何計(jì)算稅款？只有這樣，除了根據(jù)地價(jià)確定出租人應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅外，出租人應(yīng)稅房產(chǎn)原值的地價(jià)可以按照承租人新建和原出租房屋的占地面積之和計(jì)算；承租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體的附加成本計(jì)算應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的原值。