隨著營改增的大力推進，個人出租房屋如何納稅的問題引起了社會的廣泛關注。針對司法部和國家研究所
金融事務
該局先后發(fā)布了一系列政策和新聞稿，明確了所涉及的支付方案。
增值稅減免條款:
根據(jù)國家研究所的說法
金融事務
《關于發(fā)布〈資產(chǎn)管理租賃公共服務增值稅征收管理暫行規(guī)定〉的新聞稿》(商務部2016年第16號新聞稿)第八條規(guī)定，個人出租房屋應納稅額按以下公式計算:應納稅額=含稅營業(yè)額÷(1+5%)×1.5%。
《商務部關于全面推進增值稅改征增值稅制度改革的新聞稿》(商務部2016年第23號新聞稿)第六條規(guī)定，個人通過預付款以合理避稅的方式出租資產(chǎn)，提前取得的地價收入可與預付款在同一租賃期內(nèi)平均分攤。如果分攤后的月租金收入不超過3萬元，可以享受小微中型企業(yè)免征增值稅的外商投資。
為擴大個人出租資產(chǎn)享受稅收優(yōu)惠的適用范圍，《商務部關于改革和改革體制改革若干征管問題的新聞稿》(商務部2016年第53號新聞稿)規(guī)定，自2016年9月1日起，個人將采取重復使用。通過收取地價的方式出租資產(chǎn)，獲得的地價收入可以在租賃期內(nèi)以相同的地價平均分享。如果分攤后的月租金收入不超過3萬元，中小企業(yè)可在2017年12月31日前享受增值稅免稅。理論上:2017年12月31日，個人租用個人房產(chǎn)后將獲得地價收入。無論是預付款還是現(xiàn)錢包，只要重復使用后每月租金收入超過3萬元，那么根據(jù)16號新聞稿，增值稅按以下公式繳納:應納稅額=營業(yè)額含稅÷(1+5%)×1.5%；分配后月租金收入嚴重不足3萬元時，按53號文規(guī)定免征增值稅。
個人出租私房繳納增值稅的，還需要繳納城建稅、教育費附加和大部分教育費附加。
繳納房產(chǎn)稅和個人所得稅的規(guī)定:
需要說明的是，個人租房，無論是否免征增值稅，也涉及到地方稅務局征收的房產(chǎn)稅、個人所得稅等增值稅。
根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅組織法》第三條規(guī)定，房地產(chǎn)出租的，以房地產(chǎn)溢價收入作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。根據(jù)海淀區(qū)的情況，2016年6月28日，天津市人民政府發(fā)布了《關于進一步貫徹〈中華人民共和國房產(chǎn)稅組織法〉有關規(guī)定的通知》(發(fā)[2016]24號)，規(guī)定個人出租私有房屋，必須嚴格按照征收自治領的原則，首先在房產(chǎn)所在地主管稅務機關審核批準繳納房產(chǎn)稅， 同時，租私房的個人必須從租金征收方式中計算房產(chǎn)稅的應納稅額。
在房產(chǎn)稅各方面，根據(jù)《司法部、商務部關于房屋及住宅、經(jīng)濟適用住房和房屋租賃稅收制度的通知》(財稅〔2008〕24號)第二條第三款規(guī)定:“個人出租房屋，沒有區(qū)別...房產(chǎn)稅按4%的稅率征收，城鎮(zhèn)耕地占用稅免征?！?/p>
在個人所得稅的各個方面，出租私房所得屬于出租個人財產(chǎn)所得。根據(jù)
合理避稅的方法個人所得稅條例
固定、物業(yè)出租收入應征收20%的稅款
個人所得稅
。國稅發(fā)〔2008〕24號規(guī)定，個人出租私有房屋所得減征10%的稅款
個人所得稅
，稅率減半。
在政策的具體實施步驟中，如果采用增值稅征收方式，有以下三種情況:
第一個月租金在800元以下的免征個人所得稅；
2月份房租在4000元以下的，個人所得稅按以下公式計算繳納:
【月租-800元-繳納的其他稅費-專項維修費用(限800元)】×10%；
第三個月租金在4000元以上的，按照下列公式計算繳納個人所得稅:
【月租金×(1-20%)-已繳納的其他稅費-專項修理費(限800元)】× 10%。
需要提醒的是:到目前為止，大多數(shù)人是對的
房產(chǎn)稅
以及個人所得稅等增值稅的征收，規(guī)定可以根據(jù)個人意愿選擇征收益率法或增值稅征收法進行納稅。如果選擇證候收益率法，請按照當?shù)卮_定的證候收益率計算納稅。