特殊情況
中小企業(yè)是物業(yè)管理公司，一般納稅人。2016年12月收開發(fā)商物業(yè)費，同時收自來水費。公司繳納的自來水總價為103萬元，公司開具的取得自來水的增值稅專用發(fā)票注明稅款3萬元，經(jīng)認證一致。由于中小企業(yè)不實行一戶一表，自來水費用按各開發(fā)商房間占地面積分攤。開發(fā)商自來水費收取的價格包括開發(fā)商的電費，共計10萬元。
案例解決
一、營改增后，征收自來水費用于物業(yè)管理公共服務(wù)的稅收差異問題
營改增后，為物業(yè)管理提供公共服務(wù)的納稅人將自來水費用代開發(fā)商支付給自來水公司作為轉(zhuǎn)售處理，會造成稅收不暢的問題。從美國進口的自來水可以自由選擇簡單征稅，開具3%增值稅專用發(fā)票；而物業(yè)管理公共服務(wù)的納稅人向開發(fā)商收取自來水費，不符合美國的進口前提，只能選擇13%稅加增值稅的合理避稅方式。
第二，大多數(shù)政策解決方案的缺陷
以往很多周邊地區(qū)為了解決物業(yè)管理公共服務(wù)電費征稅不力的問題，明確規(guī)定物業(yè)管理公共服務(wù)納稅人向開發(fā)商轉(zhuǎn)售自來水費，自由選擇3%的征收率。但明確規(guī)定稅收存在安全漏洞。選擇3%的簡單征稅可以抵扣進項稅，這與簡單征稅的進項稅不能抵扣的準則相悖；同時，提供物業(yè)管理公共服務(wù)的零星納稅人仍然存在不能抵扣自來水進項稅的問題，但仍要以3%的稅率提高增值稅稅率(對于零星納稅人來說，其他電暖費也存在一些問題)。
三.國家研究所
金融事務(wù)
本局采用簡單的利息稅政策
2016年8月，國家研究所
金融事務(wù)
物價局發(fā)布的《商務(wù)部關(guān)于自來水電費在物業(yè)管理公共服務(wù)中收取的規(guī)定》
增值稅
《關(guān)于困難的新聞稿》(商務(wù)部2016年第54號新聞稿，以下簡稱第54號新聞稿)明確規(guī)定，
“為物業(yè)管理提供公共服務(wù)的納稅人，應(yīng)當按照簡單的計稅方法和3%的征收率，扣除內(nèi)部支付的自來水電費后，向公共服務(wù)對象收取自來水電費
增值稅
"。
54號新聞稿采用了征收利息稅和選擇簡單征稅的必要性，解決了簡單征稅不能抵扣進項稅的標準問題，解決了自來水稅對物業(yè)管理納稅人的差異導(dǎo)致的稅率上漲問題，解決了零星提供物業(yè)管理公共服務(wù)的納稅人銷售自來水的稅率上漲問題。
注意，根據(jù)利息稅的簡單計稅方法，進項稅是不能抵扣的。
第四，自來水費以外的其他費用，零星納稅人仍然存在提高稅率的問題
54號新聞稿只明確規(guī)定了自來水費的利息稅和簡單稅，這意味著電費、取暖費等其他費用不能采取同樣的政策。處理轉(zhuǎn)售時，購買時扣除17%的用電進項稅或13%的取暖費進項稅，銷售時按同稅征收增值稅。因此，對于提供物業(yè)管理公共服務(wù)的一般納稅人來說，存在著自來水以外的用電提高稅率的問題。
對于提供物業(yè)管理公共服務(wù)的零星納稅人，仍然存在無法抵扣進項稅的問題，但仍按3%的稅率征收增值稅。即54號新聞稿沒有解決零星納稅人自來水以外費用稅率提高的問題。
此外，我們不能忽視其中大多數(shù)的政策，例如，上述問題應(yīng)該按照采購的明確規(guī)定來處理。采購政策是
用增值稅取代營業(yè)稅
之前存在的，也是月生效的文件。
動詞 （verb的縮寫）怎么開發(fā)票的問題
提供物業(yè)管理公共服務(wù)的納稅人選擇利息稅和簡易計稅方法的，54號新聞稿沒有明確規(guī)定扣除部分不開具增值稅專用發(fā)票，因此不屬于商務(wù)部23號新聞稿明確規(guī)定的“根據(jù)現(xiàn)行政策采用合理的避稅方法征收利息稅必須繳納增值稅，增值稅憑證不得配額開具”的情形。新系統(tǒng)不需要取利息投票日這一基本功能，開發(fā)商可以在利息稅前扣除進項稅。
不及物動詞會計處理
以下三種情況進行賬務(wù)處理:單位: (萬元，下同)
(一)按自來水處理后長期轉(zhuǎn)售
進項稅可以抵扣，但不能選擇利息稅和簡單稅
一、中小企業(yè)會計處理:
1.自來水付費公司用水時間:
借:主要生產(chǎn)成本100
應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(進項稅)3[103÷(1+3%)×3%]
信用:利息103
2.從開發(fā)商那里收集自來水需要時間:
支票或利息113(103+10)
貸款:主要收入100【113合理避稅方式÷(1+13%)】
應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(銷項稅)13 [113 ÷ (1+13%) × 13%]
3.結(jié)轉(zhuǎn)增值稅:
借款:應(yīng)付稅款-應(yīng)付增值稅(從未付增值稅轉(zhuǎn)出)10
貸方:應(yīng)付稅-未付增值稅10
a中小企業(yè)應(yīng)繳納增值稅= 13-3 = 10萬元。
(二)根據(jù)53號新聞公報征收利息稅和簡單稅收政策
53號新聞稿稱，采取征收利息和簡單征稅的做法，不能扣除進項稅。
應(yīng)交稅金-未付增值稅3 [103 ÷ (1+3%) × 3%]
信用:利息103
說明本分錄中的3萬元不是公司開具的自來水增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅，而是扣除自來水費103萬元= 103 ÷ (1+3%) × 3% = 3萬元后可從利息中扣除的增值稅。由于計稅簡單，不應(yīng)計入應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(
用增值稅取代營業(yè)稅
銷項稅抵消)課程。
2.從開發(fā)商那里收集自來水需要時間:
借:支票還是利息113
貸款:主要收入109.71 [113 ÷ (1+3%)]
應(yīng)交稅金-未付增值稅3.29 [113 ÷ (1+3%) × 3%]
一、中小企業(yè)應(yīng)交增值稅=3.2合理避稅方法9-3 =(113-103)÷(1+3%)×3% = 2900元
3.如果自來水增值稅專用發(fā)票已經(jīng)認證，進項稅轉(zhuǎn)出:
借款:應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(進項稅)3
貸方:應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(進項稅轉(zhuǎn)出)3
說明如果支付的自來水費少于開發(fā)商收取的自來水費，仍按上述分錄處理，借方余額會出現(xiàn)在“應(yīng)稅-未付增值稅”科目中，可以抵消后面自來水稅造成的負差。但是借方余額是否可以抵消其他業(yè)務(wù)導(dǎo)致的合理避稅方式增加的稅額？54號新聞稿沒有具體說明。一個人認為其他業(yè)務(wù)的增值稅可以抵扣。如果由于其他業(yè)務(wù)產(chǎn)生的增值稅以后無法沖減，可以在未繳納的增值稅下增加一個明細科目單獨審核，以沖減中期造成的自來水費負差。
(3)根據(jù)采購政策進行處理
對于提供物業(yè)管理公共服務(wù)收取水電費的納稅人，大部分政策都明確規(guī)定作為代購對待。比如不墊付資金，只能把發(fā)給開發(fā)商的水電費單據(jù)轉(zhuǎn)交給開發(fā)商，可以作為代購處理。
對于開發(fā)商收取的水電費，按照經(jīng)理代理服務(wù)征收增值稅。
根據(jù)采購政策的會計處理如下:
1.自來水付費公司用水時間:
借方:其他應(yīng)收款103
貸方:其他應(yīng)收款103
主營業(yè)務(wù)收入——支付水電費的收入為9.43 [(113-103) ÷ (1+6%)]
應(yīng)納稅額-應(yīng)繳納增值稅(銷項稅)0.57[(113-103)%(1+6%)×6%]
一、中小企業(yè)應(yīng)繳納增值稅= 5700元。