財務(wù)數(shù)據(jù)《司法部、商務(wù)部關(guān)于全面推進(jìn)增值稅改革稅率制度改革的通知》(
國稅發(fā)〔2016〕36號
，以下簡稱36號文件)公布已有一段時間，但納稅人普遍覺得房地產(chǎn)政策比較零散，容易掌握。主要原因是新老項目的財稅體制項目、一般稅收與粗稅收、征稅與征收率、征收與預(yù)征收、一般納稅人與零星納稅人，以及差額與定額征收、自建、收購與單獨開發(fā)、房地產(chǎn)中小企業(yè)與其他中小企業(yè)等。，都是迷茫而凌亂的。筆者從明確界定前面的含義和要素入手，收集并歸納出36號文件中房地產(chǎn)相關(guān)政策的如下規(guī)律性，以幫助納稅人更好地把握相關(guān)政策。
建議先掌握一個準(zhǔn)則:能扣除投入的不能重復(fù)扣除差額。
1.“征稅”時計算銷售額或差額的規(guī)律性
1、銷售“自制”房地產(chǎn)的粗稅，即銷售差價(扣除購買價格)
2.一般稅收，財稅系統(tǒng)計算銷售額的金額(扣除農(nóng)地出讓金的房地產(chǎn)中小企業(yè)除外)
這是對原增值稅認(rèn)定延續(xù)，國稅發(fā)〔2003〕16號明確規(guī)定“出售或轉(zhuǎn)讓其購買的房地產(chǎn)或其取得的耕地所有權(quán)的所有單位和個人，均以總收入減去該房地產(chǎn)或耕地所有權(quán)的購買或受讓市場價格后的銷售金額為準(zhǔn)”。老項目選擇簡單征稅，不能從購買進(jìn)項稅中抵扣，選擇差額抵扣，與老政策銜接不好。
一般可以從購買進(jìn)項稅中抵扣稅款，不可能重復(fù)執(zhí)行差額計算銷售額的政策。
中小型房地產(chǎn)企業(yè)一般都是計稅的，向中央繳納的農(nóng)用地出讓金很難抵扣，需要從銷售中抵扣。
注:上述政策在一定程度上可以適用于中小房地產(chǎn)企業(yè)，但上述“收購”和“自建”不包括中小房地產(chǎn)企業(yè)的“單獨開發(fā)”。
讓我們來看看這個規(guī)律的應(yīng)用:
營改增文件解釋中“老項目也可自由選擇一般計稅方法，按稅前5%的差額預(yù)繳，按一般計稅方法11%的差額核定”。根據(jù)本文的規(guī)律性，銷售金額中需要包含一般的計稅方法，所以這里的解釋可能需要討論。同時，一般計稅可以扣除進(jìn)項稅額，基本原則上也可以差額核定。如果解釋屬實，則是本文唯一的例外。
注:其他人員和業(yè)務(wù)另行規(guī)定，下同。
二、“預(yù)征”時銷售額和差額的規(guī)律性
房地產(chǎn)銷售“收購”——征收前的差額(扣除購買價格)按銷售計算
財稅制度
其他條件-預(yù)征稅時的銷售額
只要是“被收購”房地產(chǎn)的銷售，無論是中小房地產(chǎn)企業(yè)還是其他中小企業(yè)，一般納稅人還是零星納稅人，一般計稅還是粗計稅，老項目還是新項目，在預(yù)征稅時都會根據(jù)差額計算銷售金額。注意房地產(chǎn)是單獨開發(fā)的，不屬于這里的“收購”。
其他條件，無論是一般征稅還是簡單征稅；房地產(chǎn)中小企業(yè)提前出售房地產(chǎn)；中小房地產(chǎn)企業(yè)出售老項目，適用一般計稅方法等。只要不是銷售獲得的房產(chǎn)，預(yù)征用必須以銷售金額為準(zhǔn)。
與以前的增值稅相比，銷售取得的房產(chǎn)在房產(chǎn)站扣除購房款后按5%計算；36號文件，銷售取得的房產(chǎn)是以房產(chǎn)住宅中扣除購房價格后的5%的稅前率為基礎(chǔ)，對房產(chǎn)住宅的稅源起到了平穩(wěn)過渡的作用。自身建設(shè)也是有一定認(rèn)識的，以前扣不到的差額，今天依然扣不到。
第三，簡單稅收和一般稅收的規(guī)律性
出售舊項目-簡單稅收的自由選擇
零星納稅人——基本稅收
一個人賣房子——簡單征稅
描述:
團體工商戶賣房，按一人賣房政策執(zhí)行；
集體工商戶出售非住房應(yīng)根據(jù)其一般納稅人和零星納稅人身份選擇相應(yīng)的計稅方法；
另一人出售房屋，按2年免稅或差額征稅；
另一人銷售非住宅的，銷售金額在扣除購買市場價格后計算；
第四，中小房地產(chǎn)企業(yè)出售房地產(chǎn)政策的規(guī)律性
以下是由中小型房地產(chǎn)企業(yè)單獨開發(fā)的房地產(chǎn):
1.中小房地產(chǎn)企業(yè)是一般納稅人:賣老項目，自由選擇簡單稅種，賣新項目，一般納稅。只要選擇一般稅收，就可以扣除中央政府土地出讓金；
2.中小房地產(chǎn)企業(yè)是零星納稅人，簡單算算稅；
3.房地產(chǎn)中小企業(yè)收到預(yù)付款時，應(yīng)按3%的比例支付預(yù)付款。
4.中小房地產(chǎn)企業(yè)是一般納稅人，賣老項目，選擇一般征稅。房產(chǎn)稅的金額是3%。
注:根據(jù)36號文件規(guī)定，中小房地產(chǎn)企業(yè)單獨銷售開發(fā)房地產(chǎn)，只需預(yù)征收上述三四個條件，根據(jù)本文所述的規(guī)律性，均按銷售額預(yù)征收。
5.出售房地產(chǎn)的納稅義務(wù)每周都有規(guī)律
東西方政策僅次于差異，這在預(yù)接收計劃中有明確規(guī)定。增值稅文件明確規(guī)定，納稅人銷售房地產(chǎn)，采用預(yù)付款方式的，納稅義務(wù)周為收到預(yù)付款之日，36號文件取消了預(yù)付款方案中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為納稅義務(wù)周的明確規(guī)定。但需要注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)對開發(fā)的房地產(chǎn)項目采取預(yù)付款的方式進(jìn)行銷售。他們在收到預(yù)付款時，按照3%的稅率提前繳納稅率，以及其他明確規(guī)定的預(yù)付款。納稅責(zé)任周和預(yù)付款是不同的基本概念。
六、銷售房地產(chǎn)稅的一個規(guī)律性
1.值得注意的變化在于:房地產(chǎn)住宅的納稅——政府機關(guān)住宅的納稅。
增值稅文件明確規(guī)定，納稅人銷售房地產(chǎn)應(yīng)向房地產(chǎn)站負(fù)責(zé)人繳納稅款，由房地產(chǎn)站負(fù)責(zé)人審批。36號文件明確規(guī)定，出售房地產(chǎn)一般須經(jīng)居民或常駐政府機構(gòu)負(fù)責(zé)人的稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)征稅。他人銷售房地產(chǎn)時，應(yīng)向房地產(chǎn)站負(fù)責(zé)人的稅務(wù)機關(guān)審批納稅；不完全相同的業(yè)戶，由以稅務(wù)負(fù)責(zé)人為納稅行為主體的財稅金融系統(tǒng)和服務(wù)機構(gòu)審批納稅。
房地產(chǎn)預(yù)征稅還有其他一些情況，但預(yù)征稅和納稅是不同的基本概念，要注意區(qū)別。
2.房地產(chǎn)預(yù)售的規(guī)律性
房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)采用預(yù)付款的方式出售開發(fā)的房地產(chǎn)項目。在收到預(yù)付款時，他們以3%的稅率提前繳納稅率，并作為政府機構(gòu)的常駐人員提前繳納一個地方。
只要有一個預(yù)先征用的房地產(chǎn)銷售，所有其他的將在房地產(chǎn)站預(yù)先征用。
作者:翟春龍
閱讀相關(guān)政策:
《關(guān)于全面推進(jìn)增值稅轉(zhuǎn)稅率制度改革的通知》(國稅發(fā)〔2016〕36號)