納稅人根據(jù)財務條例出售其獲得的不動產(chǎn)
納稅人轉讓房地產(chǎn)增值稅避稅辦法暫行規(guī)定
”(商務部2016年第14號新聞稿)，計算繳納增值稅。本辦法所稱被收購房地產(chǎn)，包括公司以必要購買、接受捐贈、接受股權融資、自建、出售等多種方式收購的房地產(chǎn)，但不包括中小企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中單獨開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
賣房產(chǎn)是指賣房產(chǎn)產(chǎn)權。
全境內(nèi)賣房產(chǎn)就是全境內(nèi)賣房產(chǎn)。
單位或一人將房地產(chǎn)產(chǎn)權無償轉讓給其他單位或一人，相當于繳納增值稅的應稅行為，慈善或全社會除外。
一、增值稅納稅責任發(fā)生的周
納稅人銷售房地產(chǎn)時，增值稅的納稅義務發(fā)生如下:
(一)納稅人銷售房地產(chǎn)收到銷售現(xiàn)金或者取得銷售現(xiàn)金憑證的日期；先發(fā)文件。是文件發(fā)布的日期。
“收到并出售的現(xiàn)金”是指納稅人在出售房地產(chǎn)的過程中或之后收到的現(xiàn)金。
“公司通過索要現(xiàn)金出售獲得避稅方法的日期”是指書面合同確定的付款年度；未簽訂書面合同或者書面合同未約定付款年度的，為房地產(chǎn)權屬變更之日。
(2)納稅人出售房地產(chǎn)(無償給他人)的，納稅人承擔責任的周為房地產(chǎn)權屬變更日。
二、一般納稅人的計稅和納稅
(1)一般納稅人轉讓2016年4月30日年末取得的房地產(chǎn)
1.一般納稅人在2016年4月30日年末轉讓所收購的房地產(chǎn)(不含自建)時，可以采用簡易計稅方法進行計稅，這樣公司避稅方法的總價和額外費用在扣除房地產(chǎn)購買市場價格或收購房地產(chǎn)時的股份后即為營業(yè)額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人按照上述征稅辦法向房產(chǎn)住宅負責人的租金管理機關預繳稅款，然后報送政府機構負責人的定額管理機關審批。
預繳稅=(總價和額外成本-購買房地產(chǎn)時的房地產(chǎn)購買市場價格或股份)÷(1+5%)X 5%(預征稅率)
2.一般納稅人在2016年4月30日前轉讓原房產(chǎn)時，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的總價和額外費用作為營業(yè)額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人按照上述征稅辦法向常駐房地產(chǎn)負責人的租金管理機關預繳稅款，然后報送常駐政府機構負責人的定額管理機關審批。
應納稅額=總價和額外成本÷(1+5%)×5%(征收率)
(2)一般納稅人轉讓2016年5月1日后取得的房地產(chǎn)
1.一般納稅人轉讓2016年5月1日后取得的房地產(chǎn)(不含自建)，適用一般計稅方法，以取得的總價和額外費用作為營業(yè)額計算應納稅額。納稅人在取得房地產(chǎn)時，應從總價中扣除房地產(chǎn)購買市場價格或份額及額外費用后，按5%的稅率向房地產(chǎn)居民負責人的地租管理機構預繳稅款，并交由政府機構居民負責人的固定管理機構審批。
預繳稅=(總價和額外成本-購買房地產(chǎn)時的房地產(chǎn)購買市場價格或股份)÷(1+5%)X 5%(預征稅率)
2.一般納稅人在2016年5月1日后轉讓原房地產(chǎn)時，適用一般計稅方法，以取得的總價和額外費用作為營業(yè)額計算應納稅額。納稅人應按5%的稅率向房地產(chǎn)常駐負責人的地租管理機關預繳稅金，并交由政府機構常駐負責人定額管理機關審批。
應納稅額=總價和額外成本÷(1+5%)X 5%(預付率)
三、零星納稅人的稅款計算和繳納
零星納稅人轉讓其取得的房地產(chǎn)，應當按照下列明確規(guī)定繳納增值稅，但一人轉讓其所購房屋的除外:
(一)零星納稅人轉讓取得的房地產(chǎn)(不含自建)時，取得的總價和額外費用扣除房地產(chǎn)公司購買的市場價格或取得房地產(chǎn)時取得的股份后的金額為營業(yè)額，按照5%的征收率計算應納稅額。
預繳稅金=(總價和額外成本-房地產(chǎn)購買市場價格或購買房地產(chǎn)時的股份)÷(1+5%)X 5%(征收率)
(二)零星納稅人轉讓其原有房產(chǎn)，以總價和額外費用為營業(yè)額，按5%的征收率計算應納稅額。
應納稅額=總價和額外成本÷(1+5%)x 5%(收款率)
零星納稅人除一人外，應按照明確規(guī)定的計稅方法向房地產(chǎn)常駐負責人的地稅行政機關預繳稅款，并向政府機構常駐負責人的固定行政機關審核繳納；另一方應按照明確規(guī)定的計稅方法審核并支付給房地產(chǎn)居民負責人的地租管理機構。
四.預繳稅金及審批的稅務管理
有效起草的權利
納稅人按時從購房總價款和額外費用中扣除購買房地產(chǎn)的市場價格或購買房地產(chǎn)時的股份，應當按照法律、行政法規(guī)和商務部的規(guī)定取得有效的匯票。否則不予扣除。
具有權利和效力的票據(jù)是指:
1.財務機公司的避稅方法構造書面文件；
2.法院判決書、裁定書、調(diào)解書、裁定書和代理財產(chǎn)權；
公司避稅方法3。商務部規(guī)定的其他匯票。
(2)預繳稅金的扣除
納稅人在轉讓其取得的房地產(chǎn)時，向房地產(chǎn)居住地的租金管理機關預繳的增值稅，可以沖減當期應繳納的增值稅。如果抵銷未完成，將結轉到下一期進一步抵銷。
納稅人以預繳稅款抵繳稅款的，應當將完稅憑證作為具有權利和效力的憑證。
1.簽發(fā)文件的困難
零星納稅人轉讓其取得的房地產(chǎn)，不能單獨開具增值稅憑證的，可以向房地產(chǎn)居住地的租金管理機關申請開具。
納稅人將其獲得的不動產(chǎn)轉讓給另一個人。不得開具或申請開具增值稅專用發(fā)票。
2.非法處理
納稅人轉讓房地產(chǎn)的，應當按照明確規(guī)定向房地產(chǎn)居民的行政機關預繳稅款，從應預繳稅款的月份起超過6個月沒有預繳稅款的，常駐政府機構負責人的固定行政機關應當按照“
稅收法規(guī)
”以及相關的明確規(guī)定進行處理。
納稅人轉讓房地產(chǎn)，未按照規(guī)定繳納稅款的，主管稅務機關應當按照規(guī)定辦理”
稅收法規(guī)
”以及相關的明確規(guī)定進行處理。
5.賣房地產(chǎn)
稅收折扣
(一)單位房改
稅收折扣
為配合國家住房制度改革，對中小企業(yè)和行政圖書公司按房改成本價和標準價轉賣住房所得予以免征
增值稅
。
(二)對一個人的稅收優(yōu)惠
1.出售自建房屋自用的，予以豁免
增值稅
。
2.嚴重出售已購不滿2年的房屋的，按5%的稅率繳納增值稅。個人出售已購買2年以上(含2年)的房屋，免征增值稅。以上政策適用于除上海、蘇州、廣東、廣州以外的周邊地區(qū)。
3.個人出售購買不滿2年的房屋，按5%的稅率繳納增值稅；個人出售已購買2年以上(含2年)的非一般房屋，從購房款中扣除利息后，按5%的稅率繳納增值稅；一般來說，一個人買房超過2年(含2年)，內(nèi)部出售的，免征增值稅。以上政策僅適用于廣東省蘇州市海淀區(qū)和廣州市。
4.參與家庭財產(chǎn)分割的人無償轉讓房地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)身份使用權，免征增值稅。
家庭財產(chǎn)分割，包括以下幾種情況:離婚個人財產(chǎn)分割；向配偶、父母、父母、祖父母、侄子、孫子女、弟妹贈送免費禮物；向負有撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)必要責任的贍養(yǎng)人或者扶養(yǎng)人免費贈送禮品；房屋產(chǎn)權中無人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人非法取得房屋產(chǎn)權的。