公共配套設(shè)施為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)所有開(kāi)發(fā)商獨(dú)立、非營(yíng)利性所有，或無(wú)償捐贈(zèng)給大部分中央及其公用事業(yè)單位，由企業(yè)的國(guó)家發(fā)改委承諾建設(shè)項(xiàng)目，費(fèi)用由企業(yè)單獨(dú)承擔(dān)。公司在制定物業(yè)價(jià)格時(shí)，已經(jīng)包含了公共配套設(shè)施的細(xì)節(jié)。
這項(xiàng)業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)是土地出讓金的折讓或折讓，財(cái)政返還的土地出讓金要用“成本——征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)”來(lái)抵消。
企業(yè)將建成的公共配套設(shè)施全部交給開(kāi)發(fā)商，或者無(wú)償贈(zèng)送中央政府及其公用事業(yè)單位大部分，并不是等同于出售行為。通過(guò)設(shè)定物業(yè)價(jià)格，公司從出售給開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)中獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的個(gè)人利益。
特殊情況
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式購(gòu)買了100畝土地，與邊境機(jī)構(gòu)簽訂的出讓合同價(jià)格為1億元，企業(yè)已支付1億元。根據(jù)協(xié)議，在個(gè)人所得稅合理避稅的土地出讓金入庫(kù)后，以財(cái)政支持的方式給予甲方3000萬(wàn)元的補(bǔ)貼，用于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)建設(shè)的酒店、物業(yè)娛樂(lè)活動(dòng)、水電站、熱電站、污水處理廠、流派場(chǎng)館、小學(xué)等配套設(shè)施。
相關(guān)
處理
(1)增值稅
本質(zhì)上，這項(xiàng)業(yè)務(wù)是由中央政府出資購(gòu)買全部或機(jī)構(gòu)公共配套設(shè)施。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收是將全部或部分公共配套設(shè)施出售給中央政府的行為。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)3000萬(wàn)元按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售資產(chǎn)收入計(jì)算，繳納增值稅(3000×5%)150萬(wàn)元。如果退還的3000萬(wàn)元少于公眾個(gè)人所得稅合理避稅設(shè)施生產(chǎn)成本的利息，則不等同于出售。這部分應(yīng)該獲得的經(jīng)濟(jì)發(fā)展個(gè)人利益，公司已經(jīng)通過(guò)設(shè)定物業(yè)價(jià)格從出售給開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)中獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展個(gè)人利益，并從出售小區(qū)的收入中實(shí)現(xiàn)并繳納了增值稅。
(2)企業(yè)個(gè)人所得稅
國(guó)家研究所
《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)辦理個(gè)人所得稅的必要性》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第十八條明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)建設(shè)的郵電、學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等費(fèi)用應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算。其中，企業(yè)與主管部門的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和單位共同為建筑工人個(gè)人所得稅建立合理的避稅范圍的，主管部門的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和單位給予的經(jīng)濟(jì)發(fā)展補(bǔ)償可以沖減。因此，企業(yè)獲得3000萬(wàn)元退款的，應(yīng)扣除項(xiàng)目公共配套設(shè)施的建設(shè)和生產(chǎn)成本，扣除的利息應(yīng)改變當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
(3)土地增值稅
企業(yè)支付1億元土地出讓金后，金額計(jì)入成本中的征地拆遷補(bǔ)償。《中華人民共和國(guó)土地增值稅組織法》第二條明確規(guī)定，轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)、地上建筑物及其附著物所有權(quán)并取得收益的單位和個(gè)人，為繳納土地增值稅的義務(wù)人。《中華人民共和國(guó)土地增值稅組織法》第二條明確規(guī)定，該法第二條所稱產(chǎn)權(quán)、地上建筑物及其附著物和收益的轉(zhuǎn)讓，是指以轉(zhuǎn)售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。土地增值稅(VAT)清算時(shí)，如果可以認(rèn)定為向中央政府出售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，則為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，因此應(yīng)征收土地增值稅。該收入應(yīng)作為土地增值稅清算收入計(jì)算。不能視為向中央政府出售全部或者部分公共配套設(shè)施的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將從政府機(jī)構(gòu)取得的3000萬(wàn)元現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)譁p房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生產(chǎn)成本中的征地拆遷補(bǔ)償金額。
(4).
企業(yè)繳納的1億元土地出讓金計(jì)入征地拆遷補(bǔ)償成本。
(5)會(huì)計(jì)處理
經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)興建的賓館、物業(yè)娛樂(lè)活動(dòng)、水電站、熱力站、污水處理廠、個(gè)人所得稅合理避稅場(chǎng)所、小學(xué)等配套設(shè)施，應(yīng)返還土地出讓金。
收到退款時(shí)，如果是支出行為(單位:萬(wàn)元，下同)，借記:利息3000；信用:花費(fèi)3000。如果是購(gòu)買，借記:利息3000；信用:營(yíng)業(yè)收入3000。