營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)納入增值稅征收范圍。由于增值稅和增值稅的區(qū)別，并考慮到增值稅利息政策，營改增前后房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)土地增值稅清算收入的確認(rèn)有小幅變化，特別是按一般計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目土地增值稅清算收入的變化。
公共政策研究:
1.房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)土地增值稅清算收入的確認(rèn)
根據(jù)
商務(wù)部關(guān)于營改增后土地增值稅征收管理明確規(guī)定的新聞稿(商務(wù)部2016年第70號新聞稿)
明確規(guī)定:適用簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)納稅，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅有限合伙企業(yè)的避稅清算所得不包括增值稅應(yīng)納稅額，即:
土地增值稅清算收入=含稅銷售額-應(yīng)交增值稅=含稅銷售額-含稅銷售額÷(1+5%)×5%=含稅銷售額÷(1+5%)
對于使用一般計(jì)稅方法納稅的房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的土地增值稅清算收入不包括增值稅銷項(xiàng)稅，即:
土地增值稅清算收入=銷售含增值稅-銷項(xiàng)稅=銷售含稅-營業(yè)額×稅金=銷售含稅-(總價(jià)及額外費(fèi)用-地價(jià)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用)÷(1+11%)×11%
根據(jù)研究，按時(shí)從地價(jià)中扣除營業(yè)額而減少的銷項(xiàng)稅額，應(yīng)該增加土地增值稅清算收入，而不是減少土地增值稅清算中納稅確認(rèn)的土地成本。
2.采用一般計(jì)稅方法繳納土地增值稅的負(fù)面影響研究
(1)根據(jù)《土地增值稅法律法規(guī)組織法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)所繳納的稅款，可按土地權(quán)屬所繳納的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%扣除。按時(shí)選擇“允許從本項(xiàng)目地價(jià)中扣除營業(yè)額減少的銷項(xiàng)稅額，增加土地增值稅清算收入”而不是“減少土地增值稅清算時(shí)確認(rèn)的土地成本”。雖然收益增加與土地成本降低額相同，但在計(jì)算“其他扣除項(xiàng)目”時(shí)，可以扣除20%的土地成本，然后將土地成本降低額擴(kuò)大到原金額的120%。
(2)根據(jù)
《商務(wù)部關(guān)于清理土地增值稅難點(diǎn)問題的通知》(國稅函[2010]220號)
第三條第(一)項(xiàng)明確規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息費(fèi)用可以根據(jù)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算、分?jǐn)偤吞峁?/p>
國際融資
政府機(jī)構(gòu)證明的，允許扣除事實(shí)，但最低金額不得超過按同類型金融機(jī)構(gòu)歷年利率匯率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在取得土地所有權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
第(2)項(xiàng)明確規(guī)定，不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有限合伙企業(yè)的避稅項(xiàng)目計(jì)算分享利息費(fèi)用或者不能提供利息費(fèi)用的，
國際融資
經(jīng)政府機(jī)構(gòu)證明，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在取得土地所有權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
因此，對于按時(shí)從本項(xiàng)目地價(jià)中扣除營業(yè)額而減少的銷項(xiàng)稅，應(yīng)增加土地增值稅
清算所得，而不是選擇在土地上減稅
增值稅
清算時(shí)確認(rèn)的土地成本將對“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”有限合伙避稅或“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”的計(jì)算順序產(chǎn)生負(fù)面影響
土地增值稅
清算收入”比選擇“減稅”更好
土地增值稅
清算時(shí)確認(rèn)的土地成本”，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”或“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”的扣除額較大。
(3)通過以上兩個研究，按時(shí)從本項(xiàng)目地價(jià)中扣除營業(yè)額所減少的銷項(xiàng)稅額，應(yīng)該是增加了土地增值稅的清算收益，而不是選擇減少土地增值稅清算時(shí)確認(rèn)的土地成本，這不僅對房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)一般計(jì)稅方法計(jì)算的土地增值稅可抵扣成本產(chǎn)生了負(fù)面影響，也對土地增值稅計(jì)算的增加值產(chǎn)生了負(fù)面影響。
同時(shí)，考慮到土地增值稅實(shí)行超過四級稅率的累進(jìn)稅率，適用于中小企業(yè)的稅種由增值稅金額與扣除項(xiàng)目金額的比例決定，上述環(huán)境因素也對適用于土地增值稅清算的稅種產(chǎn)生了負(fù)面影響。