藍(lán)晶房地產(chǎn)有限公司于2005年通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式收購(gòu)了一塊土地，獲得了5000萬(wàn)元額度的土地租賃債券。受資金限制，藍(lán)晶決定與他人共同開(kāi)發(fā)。藍(lán)晶公司對(duì)土地估價(jià)6000萬(wàn)元，與A公司成立天津房地產(chǎn)合資公司共同開(kāi)發(fā)土地。截至目前，規(guī)劃的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已售罄，天津公司面臨土地增值稅清算。在確定土地增值稅抵扣項(xiàng)目時(shí)，
工作人員認(rèn)為，土地的原始商業(yè)價(jià)值應(yīng)為5000萬(wàn)元作為土地清理生產(chǎn)成本。天京公司認(rèn)為土地由投資者以固定價(jià)格投資，應(yīng)計(jì)入土地所有權(quán)生產(chǎn)成本6000萬(wàn)元。似乎土地生產(chǎn)成本相差1000萬(wàn)元會(huì)直接影響清算稅額。天京該如何應(yīng)對(duì)？
從中小企業(yè)個(gè)人所得稅的角度來(lái)看，藍(lán)晶股份以地價(jià)進(jìn)行非貨幣性資本交換應(yīng)相當(dāng)于出售，營(yíng)業(yè)額6000萬(wàn)元，資本普通股1000萬(wàn)元計(jì)入應(yīng)納稅所得額。相應(yīng)的，天京公司中小企業(yè)個(gè)人所得稅的生產(chǎn)成本要按照6000萬(wàn)元的對(duì)價(jià)計(jì)算確定，這是不存在的。但是土地增值稅的處理是有既定標(biāo)準(zhǔn)的，是否可以納入土地增值稅，按照6000萬(wàn)元從項(xiàng)目節(jié)稅方式中扣除，還需要具體分析。
司法部，國(guó)家研究所
“國(guó)土上的局
《關(guān)于明確若干疑難問(wèn)題的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))第一條明確規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)投資和聯(lián)營(yíng)，投資方和聯(lián)營(yíng)方將以一定價(jià)格投資土地(房地產(chǎn))或作為聯(lián)營(yíng)前提。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給投資關(guān)聯(lián)的中小企業(yè)時(shí)，土地暫免。
。對(duì)轉(zhuǎn)讓上述房地產(chǎn)的投資和合資企業(yè)征收土地增值稅?！端痉ú?、商務(wù)部關(guān)于土地增值稅若干難點(diǎn)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕21號(hào))第四條明確規(guī)定，財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件第一條不適用于土地(房地產(chǎn))投資或合資、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中小企業(yè)投資合資、中小企業(yè)投資合資
由于藍(lán)晶地產(chǎn)發(fā)生在國(guó)稅發(fā)〔2006〕21號(hào)文件公布前，其土地增值稅股份的增值投資免征土地增值稅，而天津地產(chǎn)的工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售增值額按時(shí)繳納土地增值稅。節(jié)稅方式，但以上文件未說(shuō)明接受投資土地清算時(shí)如何扣除生產(chǎn)成本。如果你跟著，
稅收生產(chǎn)成本處理，土地增值稅抵扣項(xiàng)目土地生產(chǎn)成本應(yīng)為6000萬(wàn)元，但由于土地增值稅具有區(qū)域管理工作的特點(diǎn)，并已逐漸成為當(dāng)前房地產(chǎn)稅收調(diào)控下的主要機(jī)器，因此，沒(méi)有必要使用顯性抵扣
如何處理應(yīng)稅生產(chǎn)成本？比如青島市地方稅務(wù)局下發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
《關(guān)于清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的問(wèn)答》(函[2009]47號(hào))明確規(guī)定，房地產(chǎn)節(jié)稅方式是對(duì)中小企業(yè)接受投資取得的土地所有權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。根據(jù)有關(guān)文件的明確規(guī)定，這種情況以國(guó)稅發(fā)〔2006〕21號(hào)文件實(shí)施年份為界，土地生產(chǎn)成本分兩種情況確認(rèn):①2006年3月2日后，在投資或合資項(xiàng)目中，土地已經(jīng)繳納
計(jì)稅價(jià)格作為被投資中小企業(yè)取得土地所有權(quán)所支付的金額。②2006年3月2日前，被投資的中小企業(yè)通過(guò)合資方式投資土地或從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)以投資者為取得土地所有權(quán)所支付的土地價(jià)款及按照國(guó)家統(tǒng)一明確規(guī)定支付的相關(guān)費(fèi)用作為取得土地所有權(quán)所支付的金額，以此抵扣稅款。此外，投資或合資期間形成的土地所有權(quán)普通股不得扣除。如果參照本文件執(zhí)行，土地增值稅抵扣只能按照5000萬(wàn)元確定土地生產(chǎn)成本。因此，在清理繳納土地增值稅的公共政策中，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加重視大多數(shù)政策的明確規(guī)定。