一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)施新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》。2010年9月，公司將附近新開(kāi)發(fā)的商品房臨時(shí)改建為辦公樓自用。該商品房造價(jià)1200萬(wàn)元，預(yù)定使用年限50年(殘值遠(yuǎn)大于)。2010年12月，公司以消費(fèi)市場(chǎng)價(jià)格1500萬(wàn)元內(nèi)部出售該商品房，自用計(jì)提折舊6萬(wàn)元(1200÷50÷12×3)，經(jīng)批準(zhǔn)，從企業(yè)所得稅凈額中扣除。昨天，當(dāng)?shù)刎?fù)責(zé)人
行政機(jī)關(guān)的
工作人員查看了公司的資產(chǎn)負(fù)債表和資本賬戶后，指出上述商品房的折舊費(fèi)不能從凈利潤(rùn)中扣除，并要求公司財(cái)務(wù)人員重新進(jìn)行納稅申報(bào)。公司財(cái)務(wù)人員莫名其妙的回應(yīng)，要求財(cái)務(wù)人員明確說(shuō)明。
企業(yè)個(gè)人所得稅的處理
就企業(yè)個(gè)人所得稅而言，根據(jù)《商務(wù)部關(guān)于企業(yè)資本處置個(gè)人所得稅處理難問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2008〕828號(hào))第一條第(三)項(xiàng)規(guī)定，除向境外轉(zhuǎn)移資金外，企業(yè)改變資金用途(如自建商品房自用或經(jīng)營(yíng)管理)。由于資本產(chǎn)權(quán)在方式和實(shí)質(zhì)上不變，可以作為對(duì)外處置資本，不等同于出售和確認(rèn)收益。因此，在上面的例子中，企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品用于自用或出租不需要等同于銷(xiāo)售收入。
由于從美國(guó)進(jìn)口的產(chǎn)品仍以人民幣銷(xiāo)售，為防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用企業(yè)合理的避稅技巧規(guī)避人民幣貶值和避稅，《商務(wù)部關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)個(gè)人所得稅處理的必要性〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第二十四條明確規(guī)定，企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品銷(xiāo)售自用的，折舊費(fèi)用不得從凈利潤(rùn)中扣除。因此，在上述例子中，企業(yè)按照明確的會(huì)計(jì)規(guī)定計(jì)提的折舊費(fèi)不能從凈利潤(rùn)中扣除，其資本稅基數(shù)仍為1200萬(wàn)元。
租賃和自用折舊處理方式不同
根據(jù)企業(yè)
第四名——人民幣，企業(yè)
3號(hào)——投資性房地產(chǎn)(財(cái)會(huì)[2006]3號(hào))明確規(guī)定，為制造產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而作為人民幣審計(jì)持有的房地產(chǎn)，包括用于制造企業(yè)合理避稅技巧的自用房地產(chǎn)和為賺取地價(jià)或資產(chǎn)增值而持有的投資性房地產(chǎn)，或兩者兼有。就折舊而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用房地產(chǎn)與出租等用作經(jīng)營(yíng)管理的投資性房地產(chǎn)應(yīng)存在以下差異:
關(guān)于投資性房地產(chǎn)的折舊，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》(2006)第28條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)租賃的，出租人應(yīng)當(dāng)采用類(lèi)似于資本的折舊政策進(jìn)行折舊。由于投資性房地產(chǎn)有生產(chǎn)成本和不計(jì)商業(yè)價(jià)值兩種量化方法，按生產(chǎn)成本量化的房地產(chǎn)仍應(yīng)按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，按人民幣的有關(guān)明確規(guī)定計(jì)提折舊。但不計(jì)后果商業(yè)價(jià)值量化的投資性房地產(chǎn)，在資產(chǎn)負(fù)債表日不計(jì)折舊，以不計(jì)后果商業(yè)價(jià)值量化。但從稅收的角度來(lái)看，投資性房地產(chǎn)無(wú)論采用何種量化方法，都可以根據(jù)新《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施立法中關(guān)于計(jì)提折舊的明確規(guī)定，扣除凈利潤(rùn)，以區(qū)分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的自用情況，計(jì)提折舊不受上述開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售不滿12個(gè)月的限制性明確規(guī)定的限制。
個(gè)人使用和出租的其他增值稅的稅務(wù)處理
就增值稅而言，上述自用行為不屬于《增值稅組織法》法律法規(guī)第五條界定的等同銷(xiāo)售行為，無(wú)需核定繳納增值稅；上述房地產(chǎn)出租的，按照“零售租賃業(yè)”稅目繳納增值稅。
對(duì)，農(nóng)田
一般來(lái)說(shuō)，根據(jù)商務(wù)部關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)農(nóng)業(yè)用地、
《關(guān)于清算管理困難的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)一部分轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租的，所有權(quán)未轉(zhuǎn)移的，不予征收
，在納稅清算時(shí)，不扣除相應(yīng)的生產(chǎn)成本和費(fèi)用。
正確的
和一個(gè)城市的耕地使用稅，商務(wù)部對(duì)
《關(guān)于明確城鎮(zhèn)耕地占用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào))明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，出售前不征收房產(chǎn)稅；但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用、出租、出借的商品房，在出售前應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用、出租或出借本企業(yè)建造的商品房自用的，從使用或交付本企業(yè)合理避稅技能的次月起征收房產(chǎn)稅和城市耕地使用稅。
這里需要說(shuō)明的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的作為庫(kù)存審核私房的產(chǎn)品，在每月轉(zhuǎn)賣(mài)前暫轉(zhuǎn)人民幣自用，折舊計(jì)提的限制也是一個(gè)綜合限制。理論上，他們的自用行為一旦在一周內(nèi)售出超過(guò)12個(gè)月，或者被企業(yè)按照其合理的避稅技巧自用，可以從凈利潤(rùn)中扣除按照法律法規(guī)計(jì)提的折舊。